A leitora
Este resumo destina-se ao aprendizado do aluno
EVILAZIO RIBEIRO. O conteúdo reflete o pensamento do mesmo, mas, quase sempre,
com cópia ipsis litteris de um determinado autor. Assim, este resumo não
pretende ser original, muito menos se destina à publicação, dirigida de forma a
facilitar o acompanhamento em sala de aula, com a conseqüente compreensão dos
temas pelo aluno. Imprescindível, portanto, a aquisição de livros e obras
clássicas para o aprofundamento do tema...FAVOR DEIXAR SEUS COMENTARIOS,OU SOLICITAR
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RESUMO GERAL – 1ª AV
DIREITO DAS COISAS
DIREITO DAS COISAS
(direitos reais) DIREITOS
PESSOAIS
Art. 1225
O CC/2002 trata do DIREITO DAS REAIS no seu TÍTULO
II (art. 1225 e seguintes).
De acordo com o art. 1225, são direitos reais:
• A
propriedade
• A
superfície
• As
servidões
• O
usufruto
• O
uso
• A
habitação
• O
direito do promitente comprador do imóvel
• O
penhor
• A
hipoteca
• A
anticrese
Estes foram enumerados em numerus clausus, pois os
direitos reais só podem ser criados por lei.
No entanto, a esta relação deve ser acrescentada A
POSSE (art. 1196), que é a exteriorização do domínio:
Art. 1.196. Considera-se possuidor todo aquele que
tem de fato o exercício, pleno ou não, de algum dos poderes inerentes à
propriedade.
• AÇÃO
REIVINDICATÓRIA OU PETITÓRIA – Remédio processual específico para a defesa da
PROPRIEDADE (para reaver a propriedade). Só se pode reivindicar um direito real
(no caso, a propriedade).
• AÇÃO
POSSESSÓRIA – Ação que objetiva a proteção (defesa) da POSSE ou o acesso a
esta.
CONCEITO DE POSSE
É o exercício, com autonomia total ou parcial, de
alguns dos poderes inerentes à propriedade.
PODERES OU FACULDADES INERENTES À PROPRIEDADE
• Uso
• Fruição
ou gozo
• Disposição
• Defesa
(art. 1228) – A defesa se refere à POSSE.
• Reivindicação
(art. 1228) – A reivindicação se refere à PROPRIEDADE.
Tais poderes são elásticos (permitem o
desmembramento e o "remembramento")
Art. 1.228. O proprietário tem a faculdade de usar,
gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la (reivindicação) do poder de
quem quer que injustamente a possua (posse) ou detenha.
O art. 1239 do CC/2002 refere-se à USUCAPIÃO
CONSTITUCIONAL RURAL OU LABORAL (art. 191 da CRFB/88):
CC/2002
Art. 1.239. Aquele que, não sendo proprietário de
imóvel rural ou urbano, possua como sua, por cinco anos ininterruptos, sem
oposição, área de terra em zona rural não superior a cinqüenta hectares,
tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia,
adquirir-lhe-á a propriedade.
CRFB/88
Art. 191 - Aquele que, não sendo proprietário de
imóvel rural ou urbano, possua como seu, por cinco anos ininterruptos, sem
oposição, área de terra, em zona rural, não superior a cinqüenta hectares,
tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua
moradia, adquirir-lhe-á a propriedade.
Parágrafo único - Os imóveis públicos não serão
adquiridos por usucapião.
O art. 1240 do CC/2002 refere-se à USUCAPIÃO
CONSTITUCIONAL URBANO:
Art. 1.240. Aquele que possuir, como sua, área
urbana de até duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos
ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua
família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro
imóvel urbano ou rural.
§ 1o O título de domínio e a concessão de uso serão
conferidos ao homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil.
§ 2o O direito previsto no parágrafo antecedente não
será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.
O art. 1242 do CC/2002 refere-se à USUCAPIÃO
ORDINÁRIO:
Art. 1.242. Adquire também a propriedade do imóvel
aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir
por dez anos.
Parágrafo único. Será de cinco anos o prazo previsto
neste artigo se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no
registro constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que
os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado
investimentos de interesse social e econômico.
O art. 1238 do CC/2002 refere-se à USUCAPIÃO
EXTRAORDINÁRIO:
Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem
interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a
propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que
assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no
Cartório de Registro de Imóveis.
Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo
reduzir-se-á a dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua
moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo.
O único direito real completo, pleno, é a
PROPRIEDADE. Os demais são limitados.
Os direitos reais são elásticos – comportam o
desmembramento de seus poderes, constituindo outros direitos paralelos.
Pode-se, por exemplo, fazer uma doação para um filho
com reserva de usufruto (uso e gozo). Neste caso, ambos, doador e donatário,
têm PODER DE DEFESA. No entanto, somente o doador pode propor AÇÃO
REIVINDICATÓRIA OU PETITÓRIA, pois apenas ele tem o PODER DE DISPOSIÇÃO.
No direito de propriedade, o titular tem poder
jurídico sobre a coisa, enquanto que, no exercício, o que se tem é o poder de
fato sobre a coisa.
Na locação o proprietário cede o exercício do
direito para o locatário (o uso e o gozo). Neste caso, ocorre o desdobramento
da posse:
• O
locatário é o possuidor direto.
• O
proprietário é o possuidor indireto.
Se o proprietário reside no próprio imóvel, ele é
simplesmente o possuidor. Não há relação jurídica e, portanto, não há
desdobramento da posse.
O comodatário tem o exercício, mas não tem o
direito. O direito é do comodante (proprietário do bem), assim como ocorre com
o locador. O comodatário (assim como o locatário) tem apenas o exercício.
PRINCIPAIS EFEITOS DA POSSE
São dois os principais efeitos da posse:
• A
proteção possessória
• A
possibilidade de gerar a usucapião
Além de permitir o desforço direto (art. 1210, §1º),
o direito socorre o possuidor, dando-lhe, entre outras, a AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO,
no caso de esbulho, a AÇÃO DE MANUTENÇÃO, na hipótese de turbação, e o
INTERDITO PROIBITÓRIO, no caso de ameaça à sua posse. Neste caso, a proteção é
dada para preservar a situação de fato, mas com o propósito de evitar recurso à
violência, elemento de insegurança e desassossego social.
Art. 1.210. O possuidor tem direito a ser mantido na
posse em caso de turbação, restituído no de esbulho, e segurado de violência
iminente, se tiver justo receio de ser molestado.
§ 1o O possuidor turbado, ou esbulhado, poderá
manter-se ou restituir-se por sua própria força, contanto que o faça logo; os
atos de defesa, ou de desforço, não podem ir além do indispensável à
manutenção, ou restituição da posse.
§ 2o Não obsta à manutenção ou reintegração na posse
a alegação de propriedade, ou de outro direito sobre a coisa.
• MANUTENÇÃO
NA POSSE – A ação própria para manter o possuidor na posse, em caso de
turbação, é a AÇÃO DE MANUTENÇÃO DE POSSE.
• RESTITUIÇÃO
DA POSSE – A ação própria para restituir a posse, em caso de esbulho, é a AÇÃO
DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE.
• SEGURANÇA
DE VIOLÊNCIA IMINENTE – O INTERDITO PROIBITÓRIO é a ação que previne a
violência iminente contra a posse (trata-se de ação que tem cárater preventivo,
pois o possuidor, embora padecendo com o justo receio de ser molestado em sua
posse, ainda não sofreu turbação ou esbulho).
Estas três ações são chamados INTERDITOS
POSSESSÓRIOS (ou AÇÕES POSSESSÓRIAS).
O USO, a FRUIÇÃO ou GOZO, a DISPOSIÇÃO e a
REIVINDICAÇÃO são poderes ou facilidades inerentes ao DOMÍNIO.
Dentre os direitos reais, há os que se formam com
apenas um desses poderes, ou mesmo com parte deles. Há também os que se
constituem contendo mais de um poder. Existe até mesmo certo direito real em
cujo conteúdo figuram inteiramente todos os poderes. Este, então, vem a ser o
único direito real completo, pleno – a PROPRIEDADE.
Por isso, pode-se dizer que os direitos reais têm
conteúdo diverso, pois são elásticos, comportam o desmembramento de seus
poderes com o seu conseqüente deslocamento, cumulativamente ou não, no todo ou
em parte, para ensejar a constituição de outros direitos reais paralelos.
Estes, convivendo com o domínio enquanto perdurarem, propiciam o
"remembramento" substancial do citado direito, o qual volta ao estado
de plenitude.
Esta versatilidade apresentada pelo direito da
propriedade só se torna viável porque além da natureza patrimonial, trata-se de
direito complexo e essencialmente transmissível, porque a transmissibilidade é
um corolário da patrimonialidade. É complexo porque é formado por diversos
aspectos e poderes.
O art. 1390 trata do USUFRUTO:
Art. 1.390. O usufruto pode recair em um ou mais
bens, móveis ou imóveis, em um patrimônio inteiro, ou parte deste,
abrangendo-lhe, no todo ou em parte, os frutos e utilidades.
Aquele que possui todos os poderes ou faculdades
inerentes à propriedade possui a PROPRIEDADE PLENA (que se opõe à PROPRIEDADE
LIMITDA).
USUFRUTO = USUFRUTUÁRIO + NU-PROPRIETÁRIO
O USUFRUTUÁRIO possui:
• O
uso
• O
gozo ou fruição
• A
defesa
O NU-PROPRIETÁRIO possui:
• A
disposição
• A
reivindicação (quem tem a disposição tem a reivindicação)
• A
defesa
Nota-se que tanto o USUFRUTUÁRIO como
NU-PROPRIETÁRIO possuem a DEFESA.
O falecimento do usufrutuário é causa de extinção do
usufruto. Neste caso, a propriedade volta a ser plena para o até então
nu-proprietário.
A DEFESA refere-se à POSSE, e a REIVINDICAÇÃO
refere-se ao DOMÍNIO (à propriedade).
O único direito real completo, pleno, no qual se
encontram inteiros os poderes de uso, fruição, disposição, reivindicação e
defesa é a PROPRIEDADE PLENA. Os demais são limitados. O direito e o seu
exercício podem encontrar-se juntos.
Entretanto também podem encontrar-se separados. É o
caso, por exemplo, do comodatário. Este tem o exercício mas não tem o direito,
pois o direito é do comodante (proprietário da coisa). Outro exemplo é o
locatário, que tem o exercício, enquanto que o locador tem o direito.
Em face do que foi dito pode-se afirmar que sempre
onde houver o direito de propriedade, ali haverá de estar igualmente a posse,
pelo que se há de concluir que todo proprietário é possuidor. A recíproca,
porém, não é verdadeira (pois nem todo possuidor é proprietário).
TEORIAS SOBRE A POSSE
Muitas teorias surgiram procurando explicar o
instituto.
Merecem especial destaque a TEORIA SUBJETIVA DE SAVIGNY
e a TEORIA DE IHERING. Savigny entendia que a posse é o poder de dispor
fisicamente da coisa com o ânimo de considerá-la sua, defendê-la contra a
intervenção de outrem. Nesta teoria existem dois elementos: um elemento
material – corpus – que é representado pelo poder físico sobre a coisa e um
elemento intelectual – ânimus – que é o propósito de ter a coisa como sua.
Segundo Ihering, posse é condição do exercício da
propriedade. O nosso Código Civil adotou a TEORIA DE IHERING.
Posse não significa apenas a detenção da coisa. Ela
se revela na maneira como o possuidor age em face da coisa, pois o ânimus nada
mais é do que o propósito de servir-se da coisa como se proprietário fosse.
Conclusão: protege-se a posse porque ela é a
exteriorização do domínio, pois o possuidor é o proprietário presuntivo.
Tal proteção é conferida através das ações
possessórias.
Ihering explica que esse é o preço que se paga em
alguns casos para facilitar o proprietário, protegendo-lhe a posse.
O Código Civil adotou a TEORIA DE IHERING (art.
1196), que não define a posse, mas dá o conceito de possuidor, fornecendo os
elementos para extrair-se o conceito legal de posse.
Art. 1.196. Considera-se possuidor todo aquele que
tem de fato o exercício, pleno ou não, de algum dos poderes inerentes à
propriedade.
Para Ihering a posse é um direito real, e para
Savigny ela tem natureza pessoal.
DETENÇÃO
Considera-se detenção a situação em que alguém,
achando-se em relação de dependência para com outro, conserva a posse em nome
deste e em cumprimento de ordens ou instruções suas, conforme dispõe o art.
1198:
Art. 1.198. Considera-se detentor aquele que,
achando-se em relação de dependência para com outro, conserva a posse em nome
deste e em cumprimento de ordens ou instruções suas.
Parágrafo único. Aquele que começou a comportar-se
do modo como prescreve este artigo, em relação ao bem e à outra pessoa,
presume-se detentor, até que prove o contrário.
A detenção também se chama flâmulo da posse (o
detentor não é o possuidor, não pode usucapir). É um estado material, sem
autonomia. É um fato dependente, desenvolvido em nome do possuidor e segundo
ordens ou instruções do mesmo.
São servidores ou flâmulos da posse, que a exercem
em nome de terceiros:
• Um
caseiro, em nome do proprietário, zela por sua residência.
• Um
motorista dirige veículo do seu empregador.
• Uma
bibliotecária cuida dos livros alheios.
• Um
sujeito recebe de outro um determinado bem, para que tome conta enquanto o
primeiro vai a algum lugar.
POSSE ORIGINÁRIA E DERIVADA
ORIGINÁRIA
É a posse que se adquire por título inaugural,
inédito, sem qualquer ligação com o possuidor anterior. Não provém de nenhuma
relação possessória anterior, não contém qualquer vício (violência,
clandestinidade e precariedade). É imaculada. É uma posse virgem. O mesmo não
ocorre com a posse derivada.
DERIVADA
Derivada é a posse que se adquire contra um
possuidor anterior, é uma cadeia causal de um ato de transferência.
Para caracterizar a derivação é necessário que
existam dois possuidores envolvidos:
• Aquele
que adquire.
• Aquele
contra o qual se efetiva a aquisição, isto é, aquele que perde a posse.
Todo contrato de compra e venda é derivado – um
perde a posse e outro a adquire.
Somente quando se tem posse originária se pode
usucapir (embora já exista jurisprudência em sentido contrário).
A forma de aquisição para usucapir é originária.
POSSE DIRETA E INDIRETA
POSSE DIRETA
É a posse em que o possuidor tem a coisa diante de
si, à sua mercê, e mantendo forma de contato físico.
Exemplo: o locatário, o comodatária.
POSSE INDIRETA
A posse indireta é aquela em que o possuidor mantém
com a coisa apenas um contato mediato, indireto, pois a coisa se encontra em
poder de outrem, que a possui em nome dele. É o que ocorre com o locador e o
comodante.
Observação:
Somente se pode cogitar deste desdobramento da posse
quando a sua causa for uma obrigação (locação, comodato) ou um direito real
(usufruto, enfiteuse, penhor).
O possuidor direto e o indireto podem defender a
posse um contra o outro, reciprocamente, ou contra terceiros.
POSSE JUSTA E POSSE INJUSTA
POSSE JUSTA
É aquela que não provém de vício, que não contém
qualquer defeito, e por isso pode ser chamada de legítima. Também costuma ser
chamada de mansa e pacífica, embora a designação de justa sirva para indicar a
ausência de vícios.
POSSE INJUSTA
É a que se origina de um vício possessório.
VÍCIOS POSSESSÓRIOS
São atos ilícitos, defeitos, que se encontram na
origem da posse.
1. VIOLÊNCIA
É o apossamento com emprego de força física ou
moral. Como o Direito não se compadece com a violência, nega a lei ao
esbulhador a proteção possessória, nos termos do art. 1208, segundo o qual não
autorizam a aquisição da posse os atos violentos, senão depois de cessar a
violência.
Art. 1.208. Não induzem posse os atos de mera
permissão ou tolerância assim como não autorizam a sua aquisição os atos
violentos, ou clandestinos, senão depois de cessar a violência ou a
clandestinidade.
Logo, a tomada violenta da posse não gera efeitos.
Quando a violência cessar, aquela posse originariamente viciada convalesce do
vício. Isto acontece quando o esbulhado, após a violência, se conforma,
deixando de reagir durante lapso de tempo de ano e dia. Assim, o esbulhador,
exercendo a posse pelo período de ano e dia, aquela situação de fato se
consolida, e sua posse passa a ser protegida, adquirindo a condição de
possuidor pela cessação da violência.
2. CLANDESTINIDADE
É o apossamento às ocultas, clandestino. É quando
alguém ocupa coisa de outro sem que ninguém perceba, tomando cautela para não
ser visto. Logo, esta conduta, em regra, não é posse, uma vez que a posse é a
exteriorização do domínio, e na clandestinidade não há qualquer exteriorização.
O antônimo de clandestinidade é a publicidade. Ora, para que exista a posse, é
necessária a publicidade, e se a detenção da coisa se perfaz às escondidas, o
verdadeiro dono não pode reagir, por mais diligente que seja.
O art. 1208 diz que não autorizam a aquisição da
posse os atos clandestinos, senão depois de cessada a clandestinidade. Há possibilidade
da posse convalescer desde que se torne pública, através de atos ostensivos do
possuidor que, além de ocupar terra alheia, ali constrói, planta e vive.
Se, após a cessação da clandestinidade, o
proprietário se acomoda, deixando de reagir por ano e dia, aquela posse que de
início era clandestina deixa de o ser.
3. PRECARIEDADE
É o apossamento com abuso de confiança. Diz-se
precária a posse daquele que, tendo recebido coisa para depois devolvê-la (por
exemplo, o locatário e o comodatário), a retém indevidamente quando a mesma lhe
é reclamada.
Enquanto o legislador permite que a posse convalesça
dos vícios da violência e da clandestinidade (art. 1208), silencia no que diz
respeito à posse precária, pois o legislador reage de maneira mais violenta na
hipótese de precariedade, em razão dela implicar quebra de confiança. Silvio
Rodrigues diz que a posse precária não convalesce jamais porque a precariedade
não cessa nunca.
POSSE DE BOA-FÉ E POSSE DE MÁ-FÉ
Considera-se de boa-fé a posse quando o possuidor a
adquire e nela se mantém, desconhecendo que a mesma contém um vício
possessório, um defeito.
Posse de má-fé e aquela que o possuidor ostenta
sabendo que ela contém u vício.
As posses de boa-fé e de má-fé tem grande
importância na determinação dos efeitos possessórios inerentes aos danos, às
benfeitorias, aos frutos e até à usucapião.
Provada a má-fé, o possuidor deve devolver os frutos
percebidos e responder pelos percipiendos (os que deveriam ser colhidos mas não
o foram, sucumbindo). Quanto às benfeitorias úteis e as voluptuárias, a partir
de então passa a responder pelas perdas e deteriorizações, ainda que não as
tenha causado (este é um ônus do possuidor de má-fé).
Quanto às benfeitorias necessárias, ele terá que
indenizá-las (pois elas servem para a conservação da coisa). Caso isto não
ocorra, caracteriza-se o enriquecimento sem causa.
Correlação entre os vícios possessórios e o Direito
Penal
VIOLÊNCIA Roubo
CLANDESTINIDADE Furto
QUEBRA DE CONFIANÇA Apropriação
indébita
Existem algumas regras que devem ser lembradas a
respeito dos vícios possessórios:
1. Os
vícios só podem ser alegados pelas suas vítimas, ou seja, pelas pessoas contra
as quais eles foram praticados.
2. Os
vícios devem ser apurados no momento do apossamento.
POSSE COM JUSTO TÍTULO E POSSE SEM JUSTO TÍTULO
Posse com justo título é a posse resultante de um
título concretamente ilegítimo mas que, sendo considerado abstratamente,
teoricamente vem a responder aquele que seria apropriado para o ato aquisitivo.
Exemplo: Quem adquire imóvel de valor superior a 30
vezes o maior salário mínimo (art. 108) deve exigir escritura pública. Esta é a
substância do ato, uma necessidade, sob pena de nulidade. Pode acontecer que o
transmitente outorgante da escritura pública não seja o verdadeiro dono, mas um
falsário. Então o título que deverá estar registrado é concretamente ilegítimo.
A posse com justo título cria para o possuidor uma
presunção de boa-fé (presunção ius tantum, ou seja, presunção relativa, que
admite prova em contrário).
Tem-se como justo título o título putativo,
considerado como aquele que, embora inadequado ou mesmo inexistente, o
possuidor não está convencido de que ele existe e é o fundamento da posse na
qual está emitido.
Cumpre salientar que a citação para a ação
(reivindicatória ou possessória) é elemento adequado para transformar a posse
que vinha sendo exercida de boa-fé em posse de má-fé pois, através da citação,
o possuidor tem ciência que a sua posse não se estriba em bom direito. Se
posteriormente a sentença acolhe ou um pedido petitório (ação reivindicatória)
ou um pedido possessório (reintegração de posse e manutenção de posse) os seus
efeitos retroagem à data da citação e, desde este momento (momento da citação)
o possuidor é considerado de má-fé. A boa-fé deve ser uma situação constante na
posse de alguém, e a mesma cessará tão logo venha a cessar aquele estado de
ignorância do vício em que se encontrava o possuidor.
Normalmente o possuidor injusto é igualmente
possuidor de má-fé.
O legislador presume de boa-fé a posse quando o
possuidor tem justo título (que é o título hábil para conferir ou transmitir
direito à posse, se proviesse do verdadeiro possuidor ou proprietário).
COMPOSSE
Também chamada posse simultânea e posse
pró-indiviso, ou seja, é o estado de comunhão na posse pertencente em comum a
várias pessoas.
Na composse tem-se uma só posse, uma só coisa,
possuída indivisa e simultaneamente por vários possuidores.
Os arts. 1245 e seguintes dispõem sobre a aquisição
pelo registro do título:
Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade
mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.
§ 1o Enquanto não se registrar o título translativo,
o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.
§ 2o Enquanto não se promover, por meio de ação
própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o
adquirente continua a ser havido como dono do imóvel.
Os arts. 1784 e seguintes tratam da sucessão (seu
correspondente, no CC/1916, é o art. 1272):
Art. 1.784. Aberta a sucessão, a herança
transmite-se, desde logo, aos herdeiros legítimos e testamentários.
Observação:
Como já foi visto, a posse se manifesta pelo
exercício de algum dos poderes inerentes ao domínio, nada impedindo que tais
poderes sejam exercidos simultaneamente por mais de um possuidor, desde que o
exercício por parte de um consorte não impeça o exercício por parte de outro.
Assim, a lei admite a composse:
Art. 1.199. Se duas ou mais pessoas possuírem coisa
indivisa, poderá cada uma exercer sobre ela atos possessórios, contanto que não
excluam os dos outros compossuidores.
Exemplo:
Os cônjuges, no regime da comunhão de bens, ao
exercerem sobre o patrimônio comum os direitos de compossuidores. Os atos de
posse praticados por um dos cônjuges não excluem atos semelhantes de seu
consorte. O mesmo ocorre no caso de condomínio, em que os condôminos são
compossuidores.
A proteção possessória é conferida ao compossuidor,
mesmo contra o seu consorte, se este quiser impedir-lhe o exercício de sua
posse.
PROPRIEDADE
O art. 1228 trata da propriedade plena (que se
diferencia da propriedade limitada)
ELEMENTOS INTERNOS DA PROPRIEDADE:
• Uso
• Gozo
ou fruição
• Disposição
ELEMENTOS EXTERNOS DA PROPRIEDADE:
• Poder
de reivindicar
• Defesa
(interditos possessórios; a defesa refere-se à posse)
CARACTERÍSTICAS DA PROPRIEDADE
a. ABSOLUTISMO
Ao proprietário é assegurado o mais amplo
aproveitamento e disposição da coisa. Esta amplitude é limitada em virtude da
prevalência do interesse público sobre o particular.
b. EXCLUSIVIDADE
Significa que sobre a mesma coisa não pode subsistir
senão um só domínio, ou seja, não podem duas ou mais pessoas ter a propriedade
exclusiva da mesma coisa.
O condomínio é um caso excepcional da propriedade
(quando a coisa não é divisível).
c. ILIMITAÇÃO
Ao proprietário é assegurado o poder de extrair da
coisa as vantagens que ela naturalmente puder suportar, sem ter que dividir o
seu aproveitamento com qualquer outra pessoa.
d. ELASTICIDADE
É a capacidade que tem o direito de propriedade de
suportar o mais variado desmembramento de seus poderes (uso, gozo e
disposição), para proporcionar a constituição de outros direitos reais em
paralelo, limitados, e podendo voltar à plenitude tão logo estes se extingam.
e. PERPETUIDADE
A propriedade é um direito perpétuo – direito que se
constitui para subsistir duradouramente.
OBJETO
É a coisa, objeto do direito de propriedade,
tomando-se como tal o bem corpóreo.
Tratando-se de imóvel, a propriedade do solo abrange
a do espaço aéreo e a do subsolo correspondente, até a altura e a profundidade
limitadas pelo efetivo interesse do proprietário, conforme dispõem os arts.
1229 a 1232:
Art. 1.229. A propriedade do solo abrange a do
espaço aéreo e subsolo correspondentes, em altura e profundidade úteis ao seu
exercício, não podendo o proprietário opor-se a atividades que sejam
realizadas, por terceiros, a uma altura ou profundidade tais, que não tenha ele
interesse legítimo em impedi-las.
Art. 1.230. A propriedade do solo não abrange as
jazidas, minas e demais recursos minerais, os potenciais de energia hidráulica,
os monumentos arqueológicos e outros bens referidos por leis especiais.
Parágrafo único. O proprietário do solo tem o
direito de explorar os recursos minerais de emprego imediato na construção
civil, desde que não submetidos a transformação industrial, obedecido o
disposto em lei especial.
Art. 1.231. A propriedade presume-se plena e
exclusiva, até prova em contrário.
Art. 1.232. Os frutos e mais produtos da coisa
pertencem, ainda quando separados, ao seu proprietário, salvo se, por preceito
jurídico especial, couberem a outrem.
O objeto do direito de propriedade tem que ser coisa
específica e determinada (coisa certa).
RESTRIÇÕES (fenômenos que atingem o absolutismo)
a. LEGAIS
Dividem-se em:
1. INTERESSE
PARTICULAR
São os direitos de vizinhança, que vêm a ser normas
de coexistência das propriedades imobiliárias (arts. 1277 e seguintes).
2. INTERESSE
PÚBLICO
São aqueles que afetam o direito de propriedade,
enfraquecendo os poderes do proprietário.
Exemplos: o tombamento, a desapropriação, o gabarito
dos prédios.
a.
b. VOLUNTÁRIAS
Provêm de ato de vontade do próprio proprietário.
São os direitos reais limitados ou ônus reais.
Exemplo:
Paulo adquire de João o direito de atravessar uma
rede de esgoto por seu terreno. João fica impedido de usar a coisa de modo a
prejudicar a rede de esgoto concedida. Tem-se uma limitação à propriedade
decorrente da servidão de esgoto, por um ato de vontade praticado pelo
proprietário.
ESPÉCIES DE PROPRIEDADE
a. INALIENÁVEL
Não pode ser vendida, doada, permutada, penhorada,
dada em usufruto e dada em garantia.
Pode ser:
1. LEGAL
(advém da lei)
Exemplos: bens públicos, bem de família, usufruto
(sozinho; mas será possível se o usufrutuário vende junto com o
nu-proprietário).
2. VOLUNTÁRIA
Resulta de um ato de livre vontade do estipulante.
Existe maior incidência no ato gratuito.
Exemplo: doação, legado (testamento).
Existe uma súmula no STF (verbete n° 49 da súmula do
STF), que diz que a inalienabilidade acarreta a impenhorabilidade e a
incomunicabilidade (não se comunica com o cônjuge, mesmo que seja casado com
comunhão de bens).
a. PROPRIEDADE
RESOLÚVEL
É uma propriedade sujeita a termo resolutivo ou
condição resolutiva.
Exemplos:
• A
retrovenda (art. 505) consiste na faculdade que se reserva o vendedor de reaver
o imóvel vendido, devolvido ao comprador o preço e as despesas. A retrovenda só
acontece nas vendas de imóveis.
• A
venda com reserva de domínio (arts. 521 a 528) se caracteriza por depender a
transferência da propriedade ao pagamento da totalidade do preço. A venda com
reserva de domínio só acontece com relação aos bens móveis.
a. PROPRIEDADE
REVOGÁVEL
Consiste na propriedade assumida por donatário
sujeita ao cumprimento de um encargo.
Exemplo:
Paulo doa um terreno ao médico Pedro para que o
mesmo edifique no terreno uma clínica geriátrica. Se o médico não edificar
conforme cláusula do contrato, Paulo poderá revogar a doação e recuperar a
coisa em virtude do não cumprimento do encargo.
O poder de revogar é privativo do doador,
personalíssimo. E o efeito da revogação é ex nunc, ou seja, não afeta os atos
praticados pelo donatários anteriormente à revogação. Assim, prevalecem as
alienações praticadas pelo donatário e, neste caso, o doador, não podendo
recuperar a coisa, tem o direito de exigir do donatário ou de seus herdeiros a
competente indenização. Depois de proposta a ação de revogação este direito
passa aos herdeiros do doador, em caso de morte.
REGISTRO IMOBILIÁRIO
O princípio é de que todos os atos inerentes a
imóveis devam ser registrados no cartório imobiliário competente (RGI).
Exceção:
O direito hereditário e a usucapião, uma vez que a
aquisição da propriedade independe de registro.
O registro desdobra-se em:
a. TRANSCRIÇÃO
– É o registro de aquisição da propriedade.
b. INSCRIÇÃO
– Constitui os direitos reais limitados.
c. AVERBAÇÃO
– Visa modificar a transcrição e a inscrição.
Observação:
Na técnica registral vigente a transcrição e a
inscrição denominam-se apenas registro.
d. PRÉ-NOTAÇÃO
– É anotação prévia no livro protocolo cujo escopo é fixar prioridade para o
registro.
e. MATRÍCULA
– Visa identificar o imóvel.
PRINCÍPIOS DO REGISTRO
1. PRINCÍPIO
DA INSCRIÇÃO
O efeito é para o fim de constituição de um direito.
2. PRINCÍPIO
DA PUBLICIDADE
Visa franquear o conhecimento dos atos inerentes aos
imóveis que qualquer pessoa.
3. PRINCÍPIO
DA CONTINUIDADE
Objetiva preservar o histórico do domínio
imobiliário, traçando toda a cadeia sucessória, inclusive com os gravames por
que passou o imóvel.
Paulo
Vende para...
João
Vende para...
Joaquim
Vende para...
Sérgio Leva a
escritura para registro.
Cai em exigência porque antes tem que registrar a
Joaquim.
4. PRINCÍPIO
DA ESPECIALIZAÇÃO
É a necessidade de individualização do imóvel com
todas as características.
5. PRINCÍPIO
DO CONSENTIMENTO
O interessado deve consentir na execução do registro
do título, sendo defeso (proibido) ao oficial proceder de ofício. Este
consentimento está implícito na apresentação do título ao ser pré-notado.
6. PRINCÍPIO
DA LEGALIDADE FORMAL
Obriga o oficial a proceder ao exame dos aspectos
formais do título. Este pode formular exigências ou suscitar dúvida a ser
dirimida pelo juiz competente. O mesmo poderá fazer a parte inconformada com a
exigência.
7. PRINCÍPIO
DA FÉ PÚBLICA
Esta presunção é relativa (até prova em contrário)
da veracidade do registro imobiliário, pois todos os atos ali assentados
reputam-se verdadeiros, até prova em contrário.
PROBLEMA
João, um dos herdeiros universais de Pedro, cedeu a
Joaquim os seus direitos hereditários, enquanto Manoel, outro herdeiro, vendeu
a Ricardo o imóvel "x", integrante do acervo hereditário.
Pergunta-se: estes dois atos jurídicos podem ser
registrados no RGI?
RESPOSTA:
A escritura de cessão não pode ser registrada, pois
não é ato registrável, impossível pois o título envolve objeto não
especializado (Princípio da Especialização). A cessão de direitos hereditários
é o todo.
Com relação à escritura de venda do imóvel
"x", não pode o herdeiro alienar coisa específica do acervo
hereditário sobre o qual não incide o seu direito, este apenas incidente sobre
a universalidade. O direito do herdeiro só se concretiza com o pagamento do
quinhão, e isto se desenvolve pela partilha.
Por outro lado, ainda consta no registro o nome do
de cujus, sendo proibido, segundo o Princípio da Continuidade, a quebra de
seqüência do encadeamento dominial.
Observação:
Recomenda-se aguardar a partilha para ver se o
imóvel "x" caberá ao alienante. Em caso afirmativo, será possível o
registro.
PERDA DA PROPRIEDADE
Art. 1.275. Além das causas consideradas neste
Código, perde-se a propriedade:
I - por alienação;
II - pela renúncia;
III - por abandono;
IV - por perecimento da coisa;
V - por desapropriação.
Parágrafo único. Nos casos dos incisos I e II, os
efeitos da perda da propriedade imóvel serão subordinados ao registro do título
transmissivo ou do ato renunciativo no Registro de Imóveis.
Art. 1.276. O imóvel urbano que o proprietário
abandonar, com a intenção de não mais o conservar em seu patrimônio, e que se
não encontrar na posse de outrem, poderá ser arrecadado, como bem vago, e
passar, três anos depois, à propriedade do Município ou à do Distrito Federal,
se se achar nas respectivas circunscrições.
§ 1o O imóvel situado na zona rural, abandonado nas
mesmas circunstâncias, poderá ser arrecadado, como bem vago, e passar, três
anos depois, à propriedade da União, onde quer que ele se localize.
§ 2o Presumir-se-á de modo absoluto a intenção a que
se refere este artigo, quando, cessados os atos de posse, deixar o proprietário
de satisfazer os ônus fiscais.
O §2º do art. 1276 é novo, e foi retirado do
Estatuto da Cidade (Lei 10257/2001).
O art. 8º do Estatuto da Cidade trata da
desapropriação do imóvel:
Art. 8o Decorridos cinco anos de cobrança do IPTU
progressivo sem que o proprietário tenha cumprido a obrigação de parcelamento,
edificação ou utilização, o Município poderá proceder à desapropriação do
imóvel, com pagamento em títulos da dívida pública.
§ 1o Os títulos da dívida pública terão prévia
aprovação pelo Senado Federal e serão resgatados no prazo de até dez anos, em
prestações anuais, iguais e sucessivas, assegurados o valor real da indenização
e os juros legais de seis por cento ao ano.
§ 2o O valor real da indenização:
I – refletirá o valor da base de cálculo do IPTU,
descontado o montante incorporado em função de obras realizadas pelo Poder
Público na área onde o mesmo se localiza após a notificação de que trata o § 2o
do art. 5o desta Lei;
II – não computará expectativas de ganhos, lucros
cessantes e juros compensatórios.
§ 3o Os títulos de que trata este artigo não terão
poder liberatório para pagamento de tributos.
§ 4o O Município procederá ao adequado
aproveitamento do imóvel no prazo máximo de cinco anos, contado a partir da sua
incorporação ao patrimônio público.
§ 5o O aproveitamento do imóvel poderá ser efetivado
diretamente pelo Poder Público ou por meio de alienação ou concessão a
terceiros, observando-se, nesses casos, o devido procedimento licitatório.
§ 6o Ficam mantidas para o adquirente de imóvel nos
termos do § 5o as mesmas obrigações de parcelamento, edificação ou utilização
previstas no art. 5o desta Lei.
As certidões negativas são necessárias para saber se
o imóvel está desapropriado, se o IPTU está sendo pago, etc.
O art. 13 do Estatuto da Cidade trata da usucapião
urbano (que é uma ação dúplice, pois ambas as partes podem formular pedido):
Art. 13. A usucapião especial de imóvel urbano
poderá ser invocada como matéria de defesa, valendo a sentença que a reconhecer
como título para registro no cartório de registro de imóveis.
A Lei 6969/81 dispõe sobre a aquisição por usucapião
especial de imóveis rurais:
Art 1º Todo aquele que, não sendo proprietário rural
nem urbano, possuir como sua, por 05 (cinco) anos ininterruptos, sem oposição,
área rural contínua, não excedente de 25 (vinte e cinco) hectares, e a houver
tornado produtiva com seu trabalho e nela tiver sua morada, adquirir-lhe-á o
domínio, independentemente de justo título e boa fé, podendo requerer ao juiz
que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para transcrição no
Registro de Imóveis.
Parágrafo único. Prevalecerá a área do módulo rural
aplicável à espécie, na forma da legislação específica, se aquele for superior
a 25 (vinte e cinco) hectares.
Art 7º A usucapião especial poderá ser invocada como
matéria de defesa, valendo a sentença que a reconhecer como título para
transcrição no Registro de Imóveis.
MODOS DE PERDA DA PROPRIEDADE
• PERECIMENTO
DA COISA – Quer dizer a extinção da coisa (art. 1275, IV).
• ALIENAÇÃO
DA COISA – É a transferência da coisa, por vontade do dono, gratuita ou
onerosamente, mas sempre intervivos.
• RENÚNCIA
– É um ato de natureza unilateral, irrevogável. Consiste na abdicação
espontânea do direito de propriedade.
• ABANDONO
DA COISA – É o ato de tácito repúdio da coisa pelo proprietário que não mais a
quer.
• DESAPROPRIAÇÃO
– É um ato discricionário, através do qual o Direito Público ou uma entidade
delegada, invocando necessidade, utilidade pública ou ainda interesse social,
traz para o seu patrimônio bens particulares ou de entidades públicas
inferiores, expropriando mediante o pagamento de indenização, devendo esta ser
justa e prévia.
UNIÃO Podem
desapropriar bens dos estados e dos municípios.
ESTADOS Podem
desapropriar bens dos municípios.
MUNICÍPIOS Não
podem desapropriar bens nem da União e nem dos estados.
Observação:
O Estatuto da Cidade (Lei 10257/2001) trata da
desapropriação quando o proprietário deixa de pagar o IPTU por mais de 5 anos e
não utiliza a propriedade. Neste caso, alguns autores entendem que trata-se de
um ato vinculado.
Fonte: Evilazio Ribeiro
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